短短幾年,“興麟系”經歷了“病毒式”急劇擴張,卻幾乎是一夜崩盤。9月8日,興麟、德邦房地產經紀公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人,在北京被包頭公安抓獲。各地公安部門不斷接到大批購房者報案,稱首付款或定金被騙,初步統計涉及金額超過2億元。(9月15日《每日經濟新聞》)
  房產中介倒閉本不是新鮮事。2008年房產中介曾出現倒閉潮,今年已經成為近幾年來房產中介倒閉最多的年份。房產中介因為業務量大幅萎縮,無法經營下去而倒閉,是不會欠下巨額購房款的。然而,“興麟系”的崩盤,欠下的2億元購房款卻成為買房人的噩夢。
  “興麟系”的崩盤,從“興麟系”獨創的業務模式上可以看出來。“興麟系”的業務有兩種。一種是可以正常交易的房子,有房產證的房子。另一種是不可能正常交易或無法辦理房產按揭的房子,如小產權、鐵路產權、無產權證的房屋等。
  最終能成交的房子占比20%不到。“興麟系”中介費打五、六折,佣金最高達到35%,還有公司正常的開銷,“興麟系”真正的盈餘是相當有限的。“興麟系”擴張所需要的資金,有限的盈餘遠遠不夠,於是靠著截留無法成交的客戶的定金、首付和全款作為擴張的資金來源。
  “興麟系”設定了一個賬期,先承諾65天可以辦完手續,實際上辦完手續都是3個月以上。辦不了手續,再簽補充協議,再一次拖延時間,把歸還客戶資金的賬期拖長。在一定時間內那些不能辦理手續的房子的保證金和購房款就會形成一個“資金池”。資金池裡的資金被用於擴張。這個“資金池”的資金不斷循環,當後續資金大於前期資金時,多餘的資金再次被“興麟系”用於擴張。
  占用他人資金進行擴張在一些行業是正常的,但是前提是合理占用,是正常資金往來中存在合理賬期所形成的資金沉澱,而不是非正常交易所形成的資金池。在零售行業中,超市常常占用供應商的資金,超市會減少自身的資金占用,有更多的資金進行擴張。這種占用是適度的,過度占用會引發供應商的斷貨、哄搶等惡果。超市賣的東西與房產不同,在餓不死的前提下,人可以暫時不買房。人卻不能不吃飯,不買菜,人天天需要柴米油鹽醬醋茶。行業本身決定了超市與房產中介相比是一個相對穩定的行業。房地產面臨著房價高企的問題,面臨著調控的壓力,成交量大起大落,而中介的收入恰恰靠的是成交量。
  “興麟系”不斷用後面截留的資金歸還前面截留的資金,剩餘的資金用來擴張。這種擴張模式看似安全,實則危險。這種模式是建立在業務量不斷提升的前提上。擴張所新設的門店把資金不斷消耗掉,如果新的門店無法產生足夠的現金流,市場再發生逆轉,業務量減少,可截留的資金出現斷流,客戶不斷追討保證金和購房款,“興麟系”難免出現資金鏈斷裂。面對2014年房地產市場交易量大幅萎縮,“興麟系”崩盤在所難免。
  “興麟系”所占用的這些購房款,本應匯入“興麟系”在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶,這樣資金就不會被挪用。幾年時間,巨額資金都是匯入“興麟系”的公司賬戶,而且有相當一部分匯入“興麟系”法人的個人賬戶,可以說“興麟系”一直處於監管的真空地帶。如果這個問題發現得早,悲劇本來是可以避免的。
  “興麟系”所設計的這種擴張模式有點類似於“龐式騙局”,以後面的資金彌補前面的窟窿。在初期看似很成功,最終註定會爆發。正所謂“出來混,總是要還的。”“興麟系”在二手房交易量出現銳減的前期進行大肆擴張,在一個不合適的時間做了一件不合適的事情。更重要的是,這種靠欺詐客戶來占用資金的方式本身就是一種不合理的占用,“興麟系”的命運從一開始就已經註定。
  文/陳王偉
  
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